行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢
想私有化的不止萬達(dá)商業(yè) 多家內(nèi)資房企港股坐冷板凳
在港股上市十五個月后，萬達(dá)集團(tuán)下屬商業(yè)地產(chǎn)平臺萬達(dá)商業(yè)（03699.HK），選擇了在夜晚宣布了其私有化計劃。3月30日晚間，萬達(dá)商業(yè)發(fā)布公告稱，其控股股東大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司將收購全部已發(fā)行H股。根據(jù)公告，可能進(jìn)行的自愿全面收購要約一旦落實，將導(dǎo)致公司該私有化，并從港股退市。
萬達(dá)商業(yè)公告透露，H股的要約價將不會低于48港元/股，即2014年12月23日該公司登陸港股時的發(fā)行價。3月30日，萬達(dá)商業(yè)收于38.8港元，上漲6.16%。
希望私有化的內(nèi)資房企還不止萬達(dá)商業(yè)一家，從市值來看，內(nèi)資房企的港股“冷遇”已不是短期之事，其背后原因，是價值普遍被低估，還是港股投資者對房企增長模式的認(rèn)同差異？
估值與代價
萬達(dá)商業(yè)的私有化計劃在市場已發(fā)酵大半年。事實上，早在2015年7月3日，作為萬達(dá)集團(tuán)下屬商業(yè)地產(chǎn)平臺的萬達(dá)商業(yè)就曾發(fā)布聲明稱，將向中國證監(jiān)會及其他相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，申請發(fā)行最多3億股A股，預(yù)計總募集資金不超過120億元。與此同時，萬達(dá)商業(yè)已于去年開始啟動回歸A股，并于11月13日發(fā)布了A股招股說明書。
關(guān)于萬達(dá)商業(yè)私有化的原因，市場普遍的聲音是，與內(nèi)資房企在香港資本市場估值偏低有關(guān)。以萬達(dá)商業(yè)3月30日的收盤價格計算，市盈率不足5倍，這與A股上市的萬達(dá)院線比較，可謂天壤之別，與創(chuàng)業(yè)板上市公司動輒幾十倍市盈率更加懸殊。
根據(jù)萬達(dá)公布的數(shù)據(jù)，2015年，萬達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)（按成本法數(shù)據(jù)）為6340億元，同比增長20.9%;收入2901.6億元，完成年計劃的109.3%，同比增長19.1%。新近發(fā)布的萬達(dá)商業(yè)2015年度業(yè)績報告則顯示，去年萬達(dá)商業(yè)的收入為1242.03億元，較2014年的1078.71億元增加15.14%;公司權(quán)益擁有人應(yīng)占核心溢利(扣除公允價值變動影響)為170.16億元，較2014年的148.24億元增加14.79%;每股業(yè)績6.62元，每股分紅1.05元人民幣。
3月31日上午，萬達(dá)商業(yè)應(yīng)聲大漲，到11時上漲17.65%，股價來到45.65港元，逼近48元的最初發(fā)行價。關(guān)于萬達(dá)商業(yè)的控股股東萬達(dá)集團(tuán)回購股票的代價，按目前發(fā)行的港股股本6.5億股計算，收購代價在310億港元、260億元人民幣（以當(dāng)下匯率計算）上下。
“市場不認(rèn)可其價值，給的價格低，于是自己加價買回來，這對市場和公司而言都是好事。”一房企人士對《第一財經(jīng)日報》記者分析，“關(guān)鍵是估值低，萬達(dá)商業(yè)還在發(fā)展，每年分紅超過百億，萬達(dá)自己買回來，哪怕作為財務(wù)投資也是劃算的。”他對比創(chuàng)業(yè)板說，去年創(chuàng)業(yè)板490余公司，利潤規(guī)模在600億元左右，對應(yīng)5.6萬億元市值，而萬達(dá)商業(yè)則是300億元利潤對應(yīng)1000多億元市值，懸殊之大，令人唏噓。
王健林一直希望帶領(lǐng)萬達(dá)向文化、旅游休閑、金融、電商等產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，向院線、體育等產(chǎn)業(yè)尋求增長，并于2012年積極尋求海外并購。于地產(chǎn)而言，王健林一手向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型，一手開始做起了減法。對于萬達(dá)未來規(guī)模，王健林預(yù)計,2016年萬達(dá)集團(tuán)總收入為2543億元,同比減少12%，主要是房地產(chǎn)銷售收入減少640億元,至1000億元左右,同比降幅約為40%。
內(nèi)資房企的港股冷遇
從股價來看，港股內(nèi)資房企股價普遍低迷。當(dāng)下股價較高的是富力地產(chǎn)與龍湖地產(chǎn)，在11元左右，此外，碧桂園股價在3港元左右，恒大股價也在6港元左右徘徊，融創(chuàng)中國在5.1港元左右，擅長中高端改善住宅的央企背景開發(fā)商中國金茂(原方興地產(chǎn))，股價更是從3港元上下波動至2.2港元上下。
率性如融創(chuàng)中國掌門人孫宏斌，今年1月，融創(chuàng)在上海舉辦全國媒體會上，有記者問孫宏斌會不會買萬科的股票。彼時“寶萬之爭”正膠著，孫宏斌回答：“不買，太貴，要買買自己家的。”他簡單的算了一筆賬，對比了港股上市的融創(chuàng)中國與萬科A的市值：萬科市值2700億元，融創(chuàng)是萬科的1/27，“這么便宜的公司不買，我買貴的不是有病嗎？”語氣隨意，但他說明了自己的邏輯：當(dāng)時融創(chuàng)的銷售額是萬科的1/3到1/4，如果市值也是1/4左右的話他認(rèn)同，但1/27他認(rèn)為融創(chuàng)“太便宜”，未來會有更快的增長。
他的確買入了融創(chuàng)的股票。香港聯(lián)交所的公開信息顯示，孫宏斌于去年8月27日增持了融創(chuàng)中國的股份，涉及365萬股，以公開信息顯示的4.227港元平均持倉價計算，投入資金近1543萬港元，增持后孫宏斌的股份占比則升至47.1%。當(dāng)時有媒體援引融創(chuàng)相關(guān)人士的評價稱：“老孫肯大筆買入一定是感覺股價被低估了，上千萬的資金也不是小數(shù)了”。
而退市又是一種最為直接的方式。去年以來，多家在香港或境外上市的房企將目光轉(zhuǎn)回A股市場。據(jù)第一財經(jīng)記者了解，十年前便有回歸之心的富力地產(chǎn)，去年也正式啟動了登陸A股市場的計劃。根據(jù)證監(jiān)會官網(wǎng)預(yù)披露的信息統(tǒng)計，去年年初截至11月13日當(dāng)天，共計有85家公司發(fā)布了預(yù)披露的招股說明書，其中，富力地產(chǎn)擬籌集350億元，位居榜首，萬達(dá)商業(yè)則擬募集120億元。對此，易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者分析稱，去年以來國內(nèi)利率水平趨低，A股對于內(nèi)資房企的吸引力明顯增強。他認(rèn)為，以往內(nèi)資房企對港股的融資環(huán)境趨之若鶩的時代已經(jīng)過去了，現(xiàn)在內(nèi)地的融資情況也很有優(yōu)勢。
內(nèi)資房企股價較低已是不爭的事實，特別是在此前的A股牛市階段，不少在香港和境外上市的涉房企業(yè)希望回歸A股。去年下半年以來，雖然A股出現(xiàn)多次波動，但相對港股、美股的股價表現(xiàn)而言，仍然對內(nèi)資企業(yè)具有吸引力。易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，去年以來國內(nèi)利率水平趨低，A股對于內(nèi)資房企的吸引力明顯增強。他認(rèn)為，以往內(nèi)資房企對港股的融資環(huán)境趨之若鶩的時代已經(jīng)過去了，現(xiàn)在內(nèi)地的融資情況也很有優(yōu)勢。
估值反應(yīng)了投資者對公司價值的認(rèn)可度。關(guān)于港股對內(nèi)資房企的態(tài)度，在2014年陽光100、萬達(dá)商業(yè)等公司登陸港股之時，房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖就對本報記者表示，香港資本市場對于投資內(nèi)地房企甚為審慎，內(nèi)地房企在香港資本市場融資的最佳時機(jī)已經(jīng)過去，難以像過去一樣以高估值發(fā)行股票。
審慎也是有原因的。港股與境外資本市場青睞運營型公司而非資源導(dǎo)向型企業(yè)，美國等市場金融工具成熟，開發(fā)企業(yè)輕資產(chǎn)程度較高，而內(nèi)資企業(yè)對資產(chǎn)依賴度高，通過借貸拿地、開發(fā)項目的模式仍是主流，資產(chǎn)較“重”，資金運營效率相對低下。這種模式的差異，影響了投資者的態(tài)度。對此，黃立沖30日深夜接受本報記者采訪時分析，香港與海外資本市場對房地產(chǎn)認(rèn)可的有其標(biāo)準(zhǔn)，如價值產(chǎn)生高度依靠運營而不依靠資產(chǎn)，案例喜達(dá)屋等;其二，基本上不持有任何資產(chǎn)，依靠管理和運營輸出賺錢;其三，往往在開發(fā)階段獲取大部分的價值，卻不承擔(dān)大部分的風(fēng)險，利用資管和無風(fēng)險的金融杠桿(不保底)來賺錢，如鐵獅門、與漢斯地產(chǎn)等。
年報顯示，萬達(dá)商業(yè)去年物業(yè)銷售、投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理和酒店經(jīng)營三大板塊，收入占比分別約82.5%、10.9%和4%。根據(jù)黃立沖的判斷，雖說房企私有化存在難度，也曾出現(xiàn)退市失敗的情況，但萬達(dá)商業(yè)在港上市時間較短，基本沒在香港發(fā)可轉(zhuǎn)債，預(yù)計退市比較簡單容易。
萬達(dá)商業(yè)公告透露，H股的要約價將不會低于48港元/股，即2014年12月23日該公司登陸港股時的發(fā)行價。3月30日，萬達(dá)商業(yè)收于38.8港元，上漲6.16%。
希望私有化的內(nèi)資房企還不止萬達(dá)商業(yè)一家，從市值來看，內(nèi)資房企的港股“冷遇”已不是短期之事，其背后原因，是價值普遍被低估，還是港股投資者對房企增長模式的認(rèn)同差異？
估值與代價
萬達(dá)商業(yè)的私有化計劃在市場已發(fā)酵大半年。事實上，早在2015年7月3日，作為萬達(dá)集團(tuán)下屬商業(yè)地產(chǎn)平臺的萬達(dá)商業(yè)就曾發(fā)布聲明稱，將向中國證監(jiān)會及其他相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，申請發(fā)行最多3億股A股，預(yù)計總募集資金不超過120億元。與此同時，萬達(dá)商業(yè)已于去年開始啟動回歸A股，并于11月13日發(fā)布了A股招股說明書。
關(guān)于萬達(dá)商業(yè)私有化的原因，市場普遍的聲音是，與內(nèi)資房企在香港資本市場估值偏低有關(guān)。以萬達(dá)商業(yè)3月30日的收盤價格計算，市盈率不足5倍，這與A股上市的萬達(dá)院線比較，可謂天壤之別，與創(chuàng)業(yè)板上市公司動輒幾十倍市盈率更加懸殊。
根據(jù)萬達(dá)公布的數(shù)據(jù)，2015年，萬達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)（按成本法數(shù)據(jù)）為6340億元，同比增長20.9%;收入2901.6億元，完成年計劃的109.3%，同比增長19.1%。新近發(fā)布的萬達(dá)商業(yè)2015年度業(yè)績報告則顯示，去年萬達(dá)商業(yè)的收入為1242.03億元，較2014年的1078.71億元增加15.14%;公司權(quán)益擁有人應(yīng)占核心溢利(扣除公允價值變動影響)為170.16億元，較2014年的148.24億元增加14.79%;每股業(yè)績6.62元，每股分紅1.05元人民幣。
3月31日上午，萬達(dá)商業(yè)應(yīng)聲大漲，到11時上漲17.65%，股價來到45.65港元，逼近48元的最初發(fā)行價。關(guān)于萬達(dá)商業(yè)的控股股東萬達(dá)集團(tuán)回購股票的代價，按目前發(fā)行的港股股本6.5億股計算，收購代價在310億港元、260億元人民幣（以當(dāng)下匯率計算）上下。
“市場不認(rèn)可其價值，給的價格低，于是自己加價買回來，這對市場和公司而言都是好事。”一房企人士對《第一財經(jīng)日報》記者分析，“關(guān)鍵是估值低，萬達(dá)商業(yè)還在發(fā)展，每年分紅超過百億，萬達(dá)自己買回來，哪怕作為財務(wù)投資也是劃算的。”他對比創(chuàng)業(yè)板說，去年創(chuàng)業(yè)板490余公司，利潤規(guī)模在600億元左右，對應(yīng)5.6萬億元市值，而萬達(dá)商業(yè)則是300億元利潤對應(yīng)1000多億元市值，懸殊之大，令人唏噓。
王健林一直希望帶領(lǐng)萬達(dá)向文化、旅游休閑、金融、電商等產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，向院線、體育等產(chǎn)業(yè)尋求增長，并于2012年積極尋求海外并購。于地產(chǎn)而言，王健林一手向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型，一手開始做起了減法。對于萬達(dá)未來規(guī)模，王健林預(yù)計,2016年萬達(dá)集團(tuán)總收入為2543億元,同比減少12%，主要是房地產(chǎn)銷售收入減少640億元,至1000億元左右,同比降幅約為40%。
內(nèi)資房企的港股冷遇
從股價來看，港股內(nèi)資房企股價普遍低迷。當(dāng)下股價較高的是富力地產(chǎn)與龍湖地產(chǎn)，在11元左右，此外，碧桂園股價在3港元左右，恒大股價也在6港元左右徘徊，融創(chuàng)中國在5.1港元左右，擅長中高端改善住宅的央企背景開發(fā)商中國金茂(原方興地產(chǎn))，股價更是從3港元上下波動至2.2港元上下。
率性如融創(chuàng)中國掌門人孫宏斌，今年1月，融創(chuàng)在上海舉辦全國媒體會上，有記者問孫宏斌會不會買萬科的股票。彼時“寶萬之爭”正膠著，孫宏斌回答：“不買，太貴，要買買自己家的。”他簡單的算了一筆賬，對比了港股上市的融創(chuàng)中國與萬科A的市值：萬科市值2700億元，融創(chuàng)是萬科的1/27，“這么便宜的公司不買，我買貴的不是有病嗎？”語氣隨意，但他說明了自己的邏輯：當(dāng)時融創(chuàng)的銷售額是萬科的1/3到1/4，如果市值也是1/4左右的話他認(rèn)同，但1/27他認(rèn)為融創(chuàng)“太便宜”，未來會有更快的增長。
他的確買入了融創(chuàng)的股票。香港聯(lián)交所的公開信息顯示，孫宏斌于去年8月27日增持了融創(chuàng)中國的股份，涉及365萬股，以公開信息顯示的4.227港元平均持倉價計算，投入資金近1543萬港元，增持后孫宏斌的股份占比則升至47.1%。當(dāng)時有媒體援引融創(chuàng)相關(guān)人士的評價稱：“老孫肯大筆買入一定是感覺股價被低估了，上千萬的資金也不是小數(shù)了”。
而退市又是一種最為直接的方式。去年以來，多家在香港或境外上市的房企將目光轉(zhuǎn)回A股市場。據(jù)第一財經(jīng)記者了解，十年前便有回歸之心的富力地產(chǎn)，去年也正式啟動了登陸A股市場的計劃。根據(jù)證監(jiān)會官網(wǎng)預(yù)披露的信息統(tǒng)計，去年年初截至11月13日當(dāng)天，共計有85家公司發(fā)布了預(yù)披露的招股說明書，其中，富力地產(chǎn)擬籌集350億元，位居榜首，萬達(dá)商業(yè)則擬募集120億元。對此，易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者分析稱，去年以來國內(nèi)利率水平趨低，A股對于內(nèi)資房企的吸引力明顯增強。他認(rèn)為，以往內(nèi)資房企對港股的融資環(huán)境趨之若鶩的時代已經(jīng)過去了，現(xiàn)在內(nèi)地的融資情況也很有優(yōu)勢。
內(nèi)資房企股價較低已是不爭的事實，特別是在此前的A股牛市階段，不少在香港和境外上市的涉房企業(yè)希望回歸A股。去年下半年以來，雖然A股出現(xiàn)多次波動，但相對港股、美股的股價表現(xiàn)而言，仍然對內(nèi)資企業(yè)具有吸引力。易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，去年以來國內(nèi)利率水平趨低，A股對于內(nèi)資房企的吸引力明顯增強。他認(rèn)為，以往內(nèi)資房企對港股的融資環(huán)境趨之若鶩的時代已經(jīng)過去了，現(xiàn)在內(nèi)地的融資情況也很有優(yōu)勢。
估值反應(yīng)了投資者對公司價值的認(rèn)可度。關(guān)于港股對內(nèi)資房企的態(tài)度，在2014年陽光100、萬達(dá)商業(yè)等公司登陸港股之時，房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖就對本報記者表示，香港資本市場對于投資內(nèi)地房企甚為審慎，內(nèi)地房企在香港資本市場融資的最佳時機(jī)已經(jīng)過去，難以像過去一樣以高估值發(fā)行股票。
審慎也是有原因的。港股與境外資本市場青睞運營型公司而非資源導(dǎo)向型企業(yè)，美國等市場金融工具成熟，開發(fā)企業(yè)輕資產(chǎn)程度較高，而內(nèi)資企業(yè)對資產(chǎn)依賴度高，通過借貸拿地、開發(fā)項目的模式仍是主流，資產(chǎn)較“重”，資金運營效率相對低下。這種模式的差異，影響了投資者的態(tài)度。對此，黃立沖30日深夜接受本報記者采訪時分析，香港與海外資本市場對房地產(chǎn)認(rèn)可的有其標(biāo)準(zhǔn)，如價值產(chǎn)生高度依靠運營而不依靠資產(chǎn)，案例喜達(dá)屋等;其二，基本上不持有任何資產(chǎn)，依靠管理和運營輸出賺錢;其三，往往在開發(fā)階段獲取大部分的價值，卻不承擔(dān)大部分的風(fēng)險，利用資管和無風(fēng)險的金融杠桿(不保底)來賺錢，如鐵獅門、與漢斯地產(chǎn)等。
年報顯示，萬達(dá)商業(yè)去年物業(yè)銷售、投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理和酒店經(jīng)營三大板塊，收入占比分別約82.5%、10.9%和4%。根據(jù)黃立沖的判斷，雖說房企私有化存在難度，也曾出現(xiàn)退市失敗的情況，但萬達(dá)商業(yè)在港上市時間較短，基本沒在香港發(fā)可轉(zhuǎn)債，預(yù)計退市比較簡單容易。